正所谓“金九银十”，9月和10月历来都是房地产市场一年中的鼎盛时期，更是房价走势的风向标。对于楼市来说，九、十月份俨然成了很重要的时间节点。今天，“房管家”专栏很高兴又和大家见面了，本期继续解答市民关心的房屋问题。市民有房产问题能继续拨打本报房管家热线咨询。

  王先生：我和我女朋友一起买的房子，合同上是我们俩的名字，我们能一起申请公积金贷款吗？

  房管家：因为您和您的女朋友没有结婚，不是丈夫妻子的关系。所以只能以您(或您女朋友)个人的名义申请公积金贷款，但是您女朋友(或您)将作为共同购房人参与到贷款事项中。

  房管家：在您爱人公积金的缴存情况满足公积金贷款有关政策要求的前提下，您作为买房人是能申请住房公积金贷款的。

  李先生：是不是规定从签合同那一天起一月之内要交房产契税，如果不交的话，超过一个月要交滞纳金。这个滞纳金是怎么计算的？

  房管家：契税一般是办理房产证时交付的。但《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得房屋权属转移合同性质凭证的当天。”第九条规定：“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。”第十一条规定：“纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关房屋的权属变更登记手续。”滞纳金的计算是2001年5月1日以后发生的，统一按照《税收征管法》规定，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。一般很少这样的情况，因为你不交契税你是拿不到房产证的。要领取房产证明必须持契税完税证明才可以领取房产证书。

  房管家：在办理公积金贷款过程中，只有两种方式能选择：(1)本人到具体办理公积金贷款的部门办理相关业务。(2)委托有公积金代办资格的代办服务机构办理，这样的形式需要您与该机构签署相应的委托授权书。但依规定必须本人亲自办理的业务手续仍需要您本人亲自办理。提示：如果您委托代办服务机构办理公积金贷款业务，代办机构会收取相应手续费用。您应要求代办服务机构验证自己拥有代办公积金贷款的资质。

  蒋先生：我(或配偶)原来是使用军官证领取的结婚证，现在我(或配偶)转业到地方了，结婚证上还是军官证号，要办理个人住房贷款手续出具证明，我该怎么办？

  房管家：借款申请人或其配偶原为军队系统工作人员现转业使用身份证的，使用原军官证、警官证领取结婚证的，结婚证上的证件号与身份证号不一致，若夫妻二人在同一户口本上且可以证明丈夫妻子的关系的可不要求提供证明；若夫妻二人不在同一户口本上且身份证与户口本上的姓名与结婚证上的姓名一致的，可不要求提供证明；若夫妻二人不在同一户口本上且身份证与户口本上的姓名与结婚证上的姓名不一致的，由借款申请人提供原军队系统政治部、民政局、户籍所在地派出所、户籍所在地街道办事处、档案馆开具的证明。

  梁先生：买新房室内没有电线，开发商说施工图纸上室内没有电线，只给安装到入户门这样符合相关规定吗？

  房管家：我们这里有这样的做法，符合标准要求与否主要看合同怎么约定的！电安装到入户门，室内布线由住户自己结合实际在装修时再安装。这样做有其好处：1.线路的大小，住户能够准确的通过要使用的电器情况自己决定；2.线路的走向、插座布局，能够准确的通过住户的使用习惯来决定。如果室内电路由建筑商统一安装，多数情况下，挑剔的住户都会做必要调整，造成浪费，增加了成本；所以室内干脆不安装反而省事、节约成本。

  房管家：这样的一个问题要一分为二来看待：1、如果楼下漏水是因为你家水管渗漏或防水问题，那这个损失是由你自已承担；2、如果检查出来漏水不是因为你家的原因，而是原排水管或其他原因，那就应该让物业或楼下业主负责维修。最主要是看你原来装修的时候地面和墙角有没有做防水处理，或者装修之前有没有做闭水试验。

  房管家：建议采用智能电地暖优点：1、干净，舒适，卫生，最主要的是升温快，而其他采暖方式的升温速度会慢很多。2、分室分户智能控制温度，每一个房间都会安装一台很美观的温度控制器，当室内的温度达到设定的温度时，温控器会控制地暖断电，进入温度保护状态，是不耗电的。3、无需维修维护，不要维护，不像其他采暖设备还需要定期地维护。4、能耗低，电地暖的运行的成本很节能，0.4度~0.6度电/平米/天。

  房管家：厨房漏水主要有以下原因：1、水管漏水：自来水管、热水器热水管或管路接头(经常发生漏水)；2、地面防水层坏了；3、地漏的管路破了。自己能分段停水，找原因，实在不行找修东西的人来把漏水原因先找出来。

  蔡先生：我问的是有关于房屋及商铺有效期的问题，如果土地属商住用地，使用年数的限制是70年，在该地块上建有商住楼，塔楼是住宅，裙楼是商铺及写字楼，请问住宅、商铺及写字楼的使用的时间应如何计算？

  房管家：一 、70年是指最高年限，而开发商取得的土地的用途和实际有效期应以土地登记确定为准，日期从开发商取得土地使用权证算起。二、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，转让房地产后，其土地使用年数的限制为原土地使用年数的限制减去原土地使用者已经使用的年限后剩余的年限。

  张先生：离婚后，对原来的共有房产也进行财产分割，请问这部分房产应怎么样办理房产登记？

  房管家：办理产权分割登记时应提交：1.土地房屋权属登记申请表(原件)；2.申请人身份证件(核对原件，收复印件)；3.原土地房屋权证(原件)；4.房产分割协议书(离婚协议书、法院判决书、调解书、公证书等原件)。

  房管家：一般来说，商品房买卖有三种计价方式，分别为：按建筑面积计价、按套内建筑面积计价和按套(单元)计价。按建筑面积计价，是一种传统的单价计价方式，常见于新建商品房买卖中，商品房产权证上的产权面积也是以建筑面积形式来体现的。

  按套内建筑面积计价，是近年来出现的一种单价计价方式，它撇开了公摊面积的影响，能有实际效果的减少购房面积的纠纷，受到购房者的欢迎。按套(单元)计价，属于传统的总价计价方式，在别墅买卖中常常用到，二手房买卖也较为常见。

  房管家：大体上讲，商品房价格是房屋建筑价格和房屋基地价格的总和。房产在使用中，房屋的使用与房屋占用土地的使用总是同时存在，不可分割的。房产出售价格(房价)的拟定也要以上述原则来加以计算。

  一是地价成本，包括土地出让金以及相关联的费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费用等；

  二是建筑安装费用，如设计、招标、监理、材料施工等；广义的可包括前期工程费、基础设施费(七通一平费)，甚至市政费、用电权费等也可折算在建安费里；三是开发商经营费用，包括办公管理费、销售经营费等；四是开发商经营利润。