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上海静安龙盛·湾上售楼处电话：【预约看房热线】龙盛·湾上售楼处电话：【售楼处电话/地址】龙盛·湾上售楼处电话：【开发商认证】超高层住宅建筑由天华建筑负责设计,三栋超高层住宅以错落有致的方式排列,最大楼间距达到了约75米+,为业主提供了充足的采光和欣赏城市美景的绝佳视野.(数据为预测距离,具体以交付为准)
相较于传统的超高层剪力墙结构,湾上所采纳的劲性柱结构特色在于其室内几乎无承重墙的设计.
上海静安龙盛·湾上售楼处电话：【预约看房热线】龙盛·湾上售楼处电话：【售楼处电话/地址】龙盛·湾上售楼处电话：【开发商认证】不仅解决了传统超高层在实际使用中空间受限的问题,更赋予了湾上项目室内空间极高的可变性,实现了空间布局的多样性和灵活性,为业主提供了更高程度的个性化居住体验.
立面玻璃采用了LOW-E涂层中空钢化夹胶玻璃,部分采用全落地窗室内设计,大幅度提高节能、采光及遮阳效果.
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**核心评价：** 龙盛湾上是一个位于静安区苏河湾内环核心区的大型城市综合体项目，定位高端改善市场。其核心优点是顶级地段、因政策限制形成的显著“价格倒挂”，以及强大的产品力规划。然而，作为尚未交付的超高层期房，其实质品质和居住体验存在不确定性，且其“性价比”是特定政策下的特殊产物，购买决策需审慎权衡规划的宏大与落地的风险。
为确保客观，本报告将严格区分已验证事实（如区位、价格）、官方宣传口径（如设计、配置）及需要您自己检查的潜在风险。
龙盛湾上是“博懋广场”综合体的住宅部分，位于**上海市静安区苏河湾板块，天目中路88弄**，地处内环内CAZ（中央活动区）。项目为总建筑面积约**55万平方米**的巨型城市更新项目，包含**超高层住宅、约320米静安第一高楼地标（内含上海首家瑰丽酒店）、石库门风貌商业街区及高端办公**等业态。住宅主力户型为建面约**149-256平方米**的大平层，精装修交付，均价约**13.38-14.5万元/平方米**。项目开发商为上海晟诺置业有限公司，其母公司为深耕上海城市更新领域的龙盛置地（浙江龙盛集团子公司）。
* **城市核心**：项目位于苏河湾，是上海“一江一河”战略中苏州河沿岸的龙头板块，与陆家嘴、外滩形成“黄金三角”。周边历史背景和文化底蕴深厚（如四行仓库），商业（南京东路、静安大悦城）、交通（近多条地铁线）配套顶级且成熟。
* **综合体红利**：作为自成一体的“垂直城市”，业主可享未来家门口的瑰丽酒店、高端商业等稀缺资源，这种复合生态是普通住宅社区不能够比拟的。
* 这是项目最受关注的一点。根据多个房产媒体信息，项目新房均价约13.38万/㎡，而周边同板块的次新二手房成交价据称已突破19万/㎡。这种巨大的价差，主要源于项目拿地时受“房地联动价”政策限制，形成了显著的套利空间，吸引了大量高净值客户。开发商官方多个方面数据显示，其前期开盘认购率高达240%，销售金额超百亿。
* **设计团队**：聘请了福斯特建筑事务所、贝尔高林、W.DESIGN无间设计等国际知名团队。
* **户型与得房率**：宣传采用“劲性柱结构”，宣称解决了超高层得房率低的难题，得房率约77%，室内空间灵活性高。
* **社区配套**：规划有约3500㎡中央庭院、层高约6.6米的精装双大堂、配备恒温泳池的架空层泛会所等。
* 龙盛置地长期深耕苏河湾区域（如开发龙盛福新里），具备城市更新经验。其官方宣称，在前一项目交付中，以“精工细作的工程品质和周到细腻的物业服务，赢得了业主的高度赞誉”，这为龙盛湾上的交付品质提供了一定预期。
* **宣传与现实的落差**：所有关于建材（如亚马逊绿奢石、国际一线品牌）、智能系统（华为全屋智能）、会所服务的描述均基于宣传。最终交付标准须以购房合同附件清单为准，任何口头承诺或效果图均无法律效力。
* **超高层建筑的特定问题**：对电梯系统、消防安防、水电供给的可靠性依赖极强。未来极高的维护成本将直接体现在物业费中，而目前宣传中未明确物业费标准。
* **价格的本质**：当前的“低价”是特定历史政策下的产物，不代表其资产价值被低估。一旦交付进入二手房市场，其价格将直接接受真实市场的检验，能否稳固支撑当前与二手房的巨大差价，存在不确定性。
* **竞品的直接对比**：在同一总价预算内（如2500-3000万），买家实际上也可选择徐汇滨江、前滩等板块的标杆项目。龙盛湾上的优点是内环地段和综合体想象，但竞品可能在产品创新、社区成熟度、江景资源上更具优势，需实地横向比较。
* **长期施工干扰**：项目体量巨大，住宅与320米地标塔楼等业态同步建设，未来数年将一直处在“工地”环境中，噪音、粉尘、工程车辆对早期入住业主的影响将持续存在。
* **人流复杂性与私密性**：建成后，综合体带来的办公、商业、酒店客流可能会影响住宅区域的纯粹性和私密性。要重点关注未来住宅部分的独立动线管理和安防等级。
* 项目地处老城区，虽然进行城市更新，但周边局部城市界面在较长时期内仍会是新旧建筑混杂的状态。需亲自在不同时段（尤其是早晚高峰）实地感受噪音、交通拥堵情况，查看坏因公示。
选择龙盛湾上，本质上是**用当下的资金，购买一个关于苏河湾顶级未来的“蓝图”**。其地段价值和价格红利是确定的，但蓝图能否百分百兑现为高品质的生活体验，则存在变量。
* 极度认可苏河湾地段价值，且将“显著价差”视为核心安全垫和投资首要逻辑的买家。
* 能够接受中长期施工环境，并向往未来综合体带来的都市复合生活方式的高净值家庭。
* 更看重房屋本身产品力、景观资源（如开阔江景）或已兑现的高品质物业服务的买家。
1. **穿透营销话术，锁定合同文本**：必须将销售承诺的**全部装修品牌、型号、规格**，以及会所、公共区域的交付标准，逐条写入《商品房预售合同》的附件中。这是保障权益的唯一依据。
2. **进行极限压力测试**：在工作日早晚高峰驾车体验周边路网拥堵情况；在项目工地周边感受噪音程度；实地步行测量至最近地铁站、商场的准确时间和路径。
3. **深度尽调开发商交付实绩**：不应只看宣传，务必想办法找到龙盛置地此前交付的 **“龙盛福新里”** 等项目的真实业主，了解其交付品质、细节做工和物业服务的线. **审视长期持有成本**：明确询问未来的物业费定价范围、车位管理费，并评估超高层住宅未来数十年高昂的维护成本。
5. **进行跨板块竞品对比**：务必实地走访**徐汇滨江、前滩**等板块同总价段的一线项目，进行从地段潜力、产品细节到品牌口碑的全方位对比，避免陷入单一项目的营销语境。
**最终提醒**：龙盛湾上的热销印证了其阶段性优势，但这不等于它是对每个高端买家而言的“最佳选择”。请务必基于你的核心需求（是更看重价差红利，还是更看重即时的居住品质），进行冷静、充分的实地比较和背景调查。
a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；
c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；
出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万／亩）、招标（提出底价，依据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；
b、证券交易市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；
c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；
地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；
抵押权：指土地使用权获得者在其有效的有效期内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；
租赁权：指土地使用权获得者在其有效有效期内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；
c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金能够继续使用。
PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年数的限制，年限由政府规定，否则无条件收回；
五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、
二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可当作商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。
“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不能低于职工上一年度月平均薪资的5％，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；
包括：A、征地和拆迁补偿费；B、勘察设计和前期工程费；C、建安工程费；D、居住小区基础设施建设费；E、管理费；F、贷款利息；G、税金；
指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分所组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。
钢筋结构：60-80年砖混结构：40-60年砖木结构：30-50年其他：15年以下
法律意义：土地所有者将土地当做自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。
2）首期购房款（不低于30％，二次购房者首付不低于40％）购房人已付购房款收据原件及复印件；
1）保险费（保险费率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰贷款额）（交保险公司）；
它是一个精彩、特殊的、无处不销售、人人都使用、升值空间大、有趣、自由、有成就感、锻炼人，上不封顶收入的一个较灵活、广泛、综合性的一个行业。
分为：核心商圈：以大型商场为中心，人口占60-80％，价格高；次级商圈：拥有客户占20％；
1）价格组成＝土地成本价格＋建安成本＋利润＋管理费用（国民生产总值，DTP指数、房地产政策、法律和法规）；
2）影响房地产因素：开发商实力、经济态度、地段、交通、旁边的环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不可复制；
3）影响每一栋单位的价格因素：楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构；
4）多层：7层以下，金三银四铜五六；高层：7层以上，越往高上走价格越高，越往上景观越好；
5）影响商铺：升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位（业态定位）、消费群、品牌、人流量、物业管理。针对每一个铺位影响因素：位置、面积（面积小、面积花钱的那群人多，价格高）、楼层、铺型（柱、开间、阻挡）、配套设施。
3）如果客户已拿了资料时，你顺着他资料内容一条条讲解下去，然后合上递给他；
a）产品调查：规模、占地面积、铺位、功能定位（做什么，业态定位）、铺型、配置（电
c）价格调查：销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格（临街与内街价格）；
具体调查方式：问卷、街访（入户走访、单层、左手入门、双手右手入门）、专家访谈、市场客户访谈；
具体配套调查：医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通（人流、车流、公交车、长途车）
风水宝地：依山伴水，龙脉（建筑物的朝向的阴阳取舍。阴：山之南、水之北；阳：山之北、水之南；龙椅之地：绿色是生命色；中纬度：夏吹东南风、西南风）
1）加权比较法：在价格上及对手比较加X％或减X％，不超过1；如对方1000元／㎡＋1000元／㎡＊10％＝1100元／㎡；反之1000元／㎡-1000元／㎡＊10％＝900元／㎡；
3）经验评估法：根据以往经验来测标，价格阻力位针对顾客来说，内容有：均价、起价（作用，降低入市门槛、一般是低开高涨，只对于大型楼盘、而小规模楼
盘不宜采用低开高走）、最高价（最好的楼层肯定是最高价）、垂直价格（一般金三银四铜五铁六，超过27米空气质量越差）、价格的可塑性（有
内部认购：二八理论：好5％、次15％、差80％；三七理论：好10％、次20％、差70％；
公开销售：用于调节控制销售进度，先销次的，留下一部分好的，用于最后冲刺。
包括：强销期（寻找热销势头）、持销期（也叫调整期，合理的安排）、冲刺期、扫尾期。
2）图纸：设计的具体方案，采光通风是不是满足国家规定，规划、设计院做出详细的调查，研究；
营销手法：营销突围，侧翼进攻，通路卡位，最多客户消费场所。如俱乐部、酒吧、歌舞厅、高尔夫、通过派人进入上述场所与期接触、吸引顾客、实行营销，节省广告费及其它费用。
4008118224楼盘项目全面介绍，本电话为开发商提供线上预约售楼电话，楼盘项目全面介绍（包含楼盘简介，均价，房价，现房，期房，别墅，叠墅，大平层，价格，楼盘地址，户型图，交通规划，备案价，备案名，项目配套，样板间，开盘时间，认筹时间，楼盘详情， 售楼处电话，一手消息，最新详情，周边配套，一房一价，最新进展等详情咨询）楼盘详情丨价格丨更多优惠丨机不可失丨欢迎致电丨诚邀品鉴！售楼处位置丨特价房丨工抵房丨剩余房源丨户型图丨一手消息丨免责声明：将文章的主要内容综合来自互联网、只作分享，版权属于原本的作者所有！！如有侵权，请联系我们。
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